CDC Investissement Immobilier : une direction juridique et fiscale au cœur des opérations

Une opération immobilière, c’est pour une grande partie des sujets juridiques et fiscaux ». Cette citation, on la prête à Arnaud Taverne, directeur général de CDC Investissement Immobilier, une filiale créée en 2014, pour développer la poche immobilière du portefeuille de placements financiers de la CDC en tant qu’investisseur institutionnel. Depuis, la filiale n’a cessé de croitre.

Au départ, ce sont six personnes qui portent le projet, avec, aux côtés d’Arnaud Taverne, Marta Domanski-Bernus, aujourd’hui à la tête de la direction juridique et fiscale de la filiale. Elle a débuté sa carrière comme avocate au sein du cabinet Clifford Chance à Paris et, à Londres, et a rejoint la direction juridique de la CDC en 2008, contribuant à la création et au développement du département immobilier de l’établissement public.

Pour construire la direction juridique et fiscale de la filiale, elle savait ce qu’elle voulait, mais également ce dont elle ne voulait pas. Pas de chambre d’enregistrement, de juristes en vase clos, enfermés dans leur bureau, qui freinent les opérations par manque de connaissance des pratiques du marché immobilier. « Je souhaitais m‘entourer de professionnels facilitateurs sachant apprécier le juste risque et complètement intégrés à l’équipe projet », dit-elle. Pour structurer sa direction juridique, elle a d’ailleurs eu recours, au début, à des avocats et notaires en détachement. Aujourd’hui, l’équipe est composée, au total, de quatre professionnels, dont deux anciens avocats issus d’un détachement.

Lise Gruber est l’une d’entre eux. Elle a auparavant exercé comme avocate au sein du cabinet Clifford Chance Paris et aussi à Bruxelles. C’est en 2021 qu’elle a définitivement raccroché la robe pour rejoindre l’équipe, saisissant l’opportunité qui lui était donnée. Elle dit se sentir bien au sein de la direction juridique, où les dossiers, répartis par Marta Domanski-Bernus sont très variés, leurs attributions dépendant des qualités de chacun au regard des spécificités du dossier en tenant compte notamment des softs skills pour une parfaite intégration à l’équipe projet. « Même si chacun a ses affinités, nous devons néanmoins être interchangeables, et chaque membre de l’équipe doit être capable d’épauler les opérationnels du début à la fin d’une opération », indique-t-elle. Cette diversité est d’ailleurs plébiscitée par les membres de l’équipe qui apprécient d’avoir une activité considérée comme beaucoup plus variée qu’en cabinet.

Peter Schäfer, qui a posé sa valise au sein du département en 2024, après un détachement et plusieurs années d’expérience auprès de grands cabinets d’avocats de la place (Taylor Wessing, Dentons, King & Spalding, LPA CGR avocats, BCLP ou encore CMS Francis Lefebvre), apprécie particulièrement cette diversité. Il explique : « En cabinet, on nous demande de nous spécialiser, mais ce n’était pas ce à quoi j’aspirais ». Arrivée en mars 2024, Betty Viau a, elle aussi, été avocate avant de travailler comme juriste auprès d’un autre investisseur immobilier. « J’apprécie d’être plus proche de l’investissement et de l’opérationnel, dit-elle, sans pour autant regretter son expérience au barreau. On regarde les dossiers d’un angle différent selon que l’on exerce en cabinet ou en entreprise. Pour ma part, j’estime que tous les avocats devraient être détachés en entreprise dans le cadre de leur formation. Une telle expérience leur permettrait de comprendre plus précisément les contraintes auxquelles sont soumis les clients, et l’environnement complexe qu’ils ne perçoivent pas forcément très bien de ­l’extérieur ». Contrairement aux idées reçues et selon l’avis général de l’équipe, la flexibilité en entreprise est bien plus importante qu’en cabinet. D’autant que le juriste d’entreprise, en plus de relever les problématiques juridiques comme le fait l’avocat, doit appréhender le juste risque que peut ou non prendre la société. « Nous travaillons dans un open space aux côtés des opérationnels », dit Betty Viau. « Nous partageons autant avec eux qu’avec nos collègues juristes », ajoute Peter Schäfer, ce à quoi ses collègues ­acquiescent. C’est ainsi, au cœur du réacteur, qu’ils peuvent offrir la pleine mesure de leurs compétences, et réagir aux échanges entre les opérationnels, qui peuvent les solliciter facilement sur telle ou telle opération, au sein d’une organisation où existe une culture d’entreprise très favorable au juridique.

Marta Domanski-Bernus a tenu à cette organisation très opérationnelle. Souvent d’ailleurs, les juristes, elle y compris, se rendent sur le terrain, vont visiter les chantiers et assistent aux réceptions de travaux, n’hésitant pas à coiffer un casque de chantier et à enfiler des chaussures de sécurité. « C’est ce qui fait le sel de cette fonction, disent en chœur les membres de l’équipe. Avec notre œil de juristes, nous analysons les choses sous un autre angle ».

Travailler en mode projet

Agile, autonome, expérimentée et au soutien constant des opérationnels, c’est ainsi que la direction juridique fonctionne. De manière transversale et, le plus souvent, horizontale, car Marta Domanski-Bernus ne souhaite pas instaurer de hiérarchie au sein de ses rangs. À l’instar de leurs collègues opérationnels, les juristes travaillent en mode projet et le dynamisme est donc impératif. Le champ d’action de la direction juridique et fiscale est vaste car il s’étend à tous les domaines d’activité de CDC Investissement Immobilier : investissement en equity et en dette, en France et à l’international, asset management, développement (construction et réhabilitation), etc..

Pour les dossiers notamment d’investissement, l’équipe travaille main dans la main avec un notaire et très souvent un avocat dont les compétences sont complémentaires. Marta Domanski-­Bernus assure : « Il n’y a pas de rivalité entre les notaires et les avocats de notre point de vue, la technicité n’est pas la même, et leurs contributions respectives sont précieuses ». Elle poursuit : « Nous mettons en concurrence les dossiers auprès de trois ou quatre professionnels, en fonction des spécificités de l’opération, et nous choisissons le mieux disant et non pas le moins disant ». Il y a toujours un petit peu d’intuitu personae, reconnaît-elle, de fait notamment de cette démarche d’intégration du conseil à l’équipe projet à laquelle elle est très attachée. Ce sont très souvent les soft skills qui font la différence, le savoir être. Il faut aussi que les conseils externes sachent communiquer avec les opérationnels. Exit, donc les professionnels qui manquent de ­pédagogie complète l’équipe.

Un vent d’innovation

Au sein de la direction juridique, l’équipe a commencé à utiliser l’intelligence artificielle, principalement pour de la recherche documentaire. Une IA d’éditeur, avec un patch personnalisé adapté à leurs usages. « C’est comme si nous avions un stagiaire à la rapidité hors du commun, même si les résultats nécessitent encore un retraitement », observe Lise Gruber.

C’est tout de même une aide non-négligeable dans cette équipe composée uniquement de seniors, avec laquelle ils effectuent des recherches, rédigent des courriers et le cas échéant élaborent des projets de contrats, qu’ils enrichissent avec les connaissances tirées de leurs propres expériences, notamment lorsqu’ils travaillent à l’international. « L’IA génère, à l’instar d’un junior, un premier jet qui peut et doit être amélioré. Mais la démarche permet un gain de temps très appréciable », explique-t-on.

Une croissance rapide

CDC Investissement Immobilier a connu une croissance très rapide avec le doublement de son portefeuille et de ses effectifs ces dix dernières années ainsi qu’un développement de ses activités. Et le mouvement se poursuit ! Ce qui appelle une formation constante et polyvalente des équipes.

Concrètement et au quotidien, les juristes interviennent sur des sujets d’investissement, de désinvestissement, de structurations, de gouvernance, d’asset management et des projets de développement immobilier depuis la conception de l’objet à construire ou à réhabiliter, à la réception et la commercialisation des ouvrages, dont une importante proportion à l’international.

Depuis mars 2024, ils apportent leurs compétences sur des opérations d’investissements en dette, ce qui a donné à CDC Investissement Immobilier l’opportunité de se ­diversifier en appréhendant des actifs vers lesquels elle ne se serait pas tournée au préalable. C’est grâce à l’agilité de l’équipe que cette adaptation aux réalités du marché a été possible. Et les juristes se sont largement impliqués ! Le portefeuille est diversifié avec près de 45 % d’actifs dans les bureaux, une part importante et stable dans le résidentiel (près de 30 %) et une ouverture à d’autres secteurs notamment la logistique et le ­commerce.

Cela fait trois ans que la CDC investit sur des opérations à l’inter­national. L’équipe juridique a entre autres participé à ­l’acquisition d’immeubles à Copenhague, à Munich, à Londres, en Belgique et à un partenariat stratégique en Allemagne sur un portefeuille à dominante résidentielle mais également en France, à l’acquisition de 15 % du Forum des Halles.

L’équipe juridique est également impliquée dans la démarche ESG de la filiale dont les ambitions, sont très fortes. En cohérence avec les accords de Paris, la filiale a ainsi pour objectif de réduire de 50 % l’intensité carbone par m² de son portefeuille à horizon 2030 par rapport à 2020, en intégrant un premier objectif intermédiaire de –15 % de celle-ci d’ici la fin de l’année 2025. CDC Investissement Immobilier investit depuis début 2024 dans des actifs existants, bien placés en intégrant le déploiement de plans de travaux énergétiques et carbones permettant d’aligner ces actifs à la trajectoire poursuivie. Au-delà des enjeux climatiques, les équipes ont déployé des engagements pour valoriser la biodiversité dans la gestion de leurs actifs. Le portefeuille tertiaire et résidentiel français a déjà obtenu 19 labellisations BiodiverCity. En parallèle, depuis 2025, CDC Investissement Immobilier soutient le programme de recherche appliquée et d’actions collectives en faveur de la biodiversité : Biodiversity Impulsion Group porté par ­l’Observatoire de l’immobilier durable. De quoi donner de nouveaux défis communs à la direction juridique et fiscale et aux équipes opérationnelles.