Sécuriser la reconversion du foncier industriel

Quel est l’état actuel du marché de la reconversion du foncier industriel en France ?

Aujourd’hui, le marché français fait face à une raréfaction des terrains disponibles pour les projets immobiliers. C’est pourquoi les acteurs comme les promoteurs, investisseurs et utilisateurs se tournent davantage vers les terrains industriels. Dans ce contexte, la reconversion du foncier industriel s’impose comme un segment en plein essor, même si la réglementation qui encadre ces opérations est particulièrement exigeante, notamment en matière environnementale.

Parallèlement, certaines classes d’actifs tirent clairement leur épingle du jeu. C’est notamment le cas de la logistique et des data centers.

Le cadre réglementaire joue également un rôle déterminant. Le dispositif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) force désormais les investisseurs à se tourner vers les friches industrielles. Ces dernières échappent en effet au calcul de l’artificialisation et ne nécessitent pas de compensation. Néanmoins, un frein majeur subsiste : la dépollution des sites pour le nouvel usage envisagé et leur coût.

Comment sécuriser les aspects pollution dans un contrat de vente ?

La première étape consiste à rappeler l’obligation légale d’information prévue par l’article L. 514-20 du code de l’environnement : le vendeur doit informer l’acquéreur de toute pollution susceptible d’avoir été créée par une installation classée exploitée sur le terrain. C’est un point incontournable.

Côté vendeur, cela implique d’être très vigilant dans la rédaction des clauses. Il doit fournir une information suffisante, claire, caractérisée et correctement retranscrite dans l’acte de vente.

Côté acquéreur, il faut avoir conscience que si l’information a été donnée, précise et complète, et que l’acheteur s’est malgré tout engagé, il ne pourra ensuite exercer aucun recours contre le vendeur en cas de découverte de pollution postérieurement à la vente. La renonciation au recours doit donc être éclairée. Si l’information est imprécise ou insuffisante, la clause n’est plus valable, et c’est souvent à ce moment-là que naissent les contentieux. Il faut aussi préciser ce que l’acquéreur attend en termes de dépollution. S’il achète un terrain en vue d’un projet spécifique, il faut s’assurer que le niveau de dépollution sera compatible avec ce projet.

Quels sont les avantages du dispositif « tiers demandeur » ?

Ce mécanisme permet de transférer la responsabilité réglementaire de la dépollution à l’acquéreur. C’est un outil créé par ­l’administration : il implique le préfet. Lorsque l’acquéreur accepte d’être tiers demandeur, il doit obtenir un arrêté préfectoral de substitution. Ce dispositif présente des avantages majeurs. Pour le vendeur, il se décharge de la responsabilité de remise en état. Pour l’acquéreur aussi, ce dispositif lui permet d’adapter directement la dépollution à son futur usage, d’accélérer le projet et de maîtriser ses coûts. L’obtention de l’arrêté préfectoral de substitution va ainsi être l’objet d’une condition suspensive de la vente. Le tiers demandeur permet à des sociétés industrielles de cesser leur activité sans conserver une responsabilité environnementale sur le long terme et donc les pousser à libérer du foncier. Devant la pénurie de terrains, beaucoup d’acquéreurs, notamment des promoteurs immobiliers, sont prêts à acheter d’anciennes friches industrielles à un prix négocié en prenant en charge le coût de la dépollution dans le cadre de ce dispositif.

Pouvez-vous partager un cas concret de projet industriel intégrant les problématiques environnementales ?

J’ai accompagné un projet de construction et d’exploitation d’un data center de la société Cloud HQ, du début à la fin : promesse de vente, autorisations, acquisition. La situation était particulière car le terrain était acheté auprès d’un aménageur public, ce qui impliquait des conditions très encadrées. Nous avons dû gérer un point sensible : certains travaux étaient interdits pendant les périodes de reproduction d’espèces animales. Nous avons donc dû décaler le chantier et négocier un avenant pour ajuster le calendrier, qui était très serré. Un autre enjeu majeur tenait au contrat de récupération de chaleur, particulièrement innovant : c’était l’un des premiers projets où un data center valorisait sa chaleur en la redistribuant à la collectivité par un réseau de chaleur bénéficiant à des logements sociaux situés à proximité. C’est un exemple très concret d’intégration environnementale et d’innovation énergétique dans le cadre d’un projet industriel.