Réside Études : une restructuration hors norme

Quelle est l’activité du groupe Réside Études
et dans quel contexte a-t-il rencontré des difficultés ?

Philippe Nicolet : Acteur de référence dans l’immobilier d’investissement depuis sa création en 1989, le groupe Réside Études combine les métiers de la promotion-développement, de la gestion patrimoniale et de l’exploitation de résidences avec services. Il déploie un modèle intégré centré sur deux segments : les résidences étudiantes et les résidences hôtelières, avec des enseignes telles que Residhome, Les Estudines, Stud’City ou Séjours & Affaires.

À la suite de la crise sanitaire, plusieurs de ses entités d’exploitation ont rencontré des difficultés considérables justifiant l’ouverture de procédures de sauvegarde à compter de décembre 2023, sous la supervision du tribunal des activités économiques de Paris. La restructuration financière d’un montant global de près de 400 millions d’euros, a permis la poursuite de l’activité et la préservation des intérêts des bailleurs et partenaires commerciaux.

 

Laurent Cotret : Le groupe a décidé de céder son activité de résidences senior. Le tribunal de commerce de Paris a examiné des offres de reprise pour décider si la société pourrait être vendue, totalement ou partiellement, dans le but d’assurer la continuité d’exploitation des résidences et de sauvegarder les intérêts des créanciers, résidents, salariés et bailleurs. Un jugement du 28 novembre 2024 a arrêté un plan de cession pour Réside Études Seniors. C’est le duo Stella / Zénitude qui a été choisi.

Parallèlement, une procédure de médiation a été initiée par Réside Études Seniors afin de permettre de négocier avec les bailleurs-investisseurs un rééchelonnement des dettes locatives liées aux loyers impayés consécutifs à la crise sanitaire. Cette branche du groupe était très secouée notamment parce qu’elle faisait face à une volumétrie de créanciers très éclatée.

 

Philippe Nicolet : La situation était d’autant plus complexe que les délais étaient très courts et le nombre de créanciers phénoménal : ils étaient 80 000 !

Laurent Cotret : Les créanciers étaient encore plus nombreux que pour des dossiers de place comme Orpea ou Atos.

En quoi cette restructuration constitue-t-elle un dossier emblématique ?

Laurent Cotret : Nous avons piloté la plus importante procédure de sauvegarde jamais instruite devant le tribunal des affaires économiques de Paris. À l’issue de la période d’observation, le tribunal a homologué, en juin 2025, 32 plans de sauvegarde, dont sept soumis aux classes de parties affectées (CPA). Tous ont été adoptés avec un taux de vote favorable de 100 % des classes de créanciers affectés, ce qui est unique dans ce type de dossier et illustre la pertinence des mesures proposées et le travail de concertation mené avec l’ensemble des parties prenantes. Une des grandes particularités de ce dossier est que l’actionnariat s’est maintenu.

 

Philippe Nicolet : Un point central a également porté sur deux émissions obligataires Euro PP représentant un encours global d’environ 100 millions d’euros. Les porteurs ont apporté leur soutien au plan de sauvegarde du groupe. Ce qui a permis de sécuriser et de proposer une solution pour le refinancement de l’ensemble de Réside Études. Parallèlement, deux fiducies-gestion ont été mises en place, c’est l’équivalent d’un « trust » à la française. Ce dispositif innovant est destiné à sécuriser les créanciers, voire à les associer au programme de cession d’actifs. Nous avons logé beaucoup d’immobilier dans ces fiducies au profit, au premier plan, des créanciers EuroPP.

Quelles difficultés avez-vous rencontrées et comment les avez-vous surmontées ?

Philippe Nicolet : Le domaine juridique de la restructuration était complètement nouveau pour moi, très technique. Il a fallu comprendre le fonctionnement des fiducies, la structuration des actifs immobiliers, et la sécurisation des créanciers. Le rythme des réunions et déplacements était élevé, et le nombre de créanciers très important, ce qui compliquait fortement la coordination. Nous avons également proposé un étalement des dettes et, en concertation avec le CIRI, obtenu la renégociation des modalités et des délais de remboursement des 60 millions d’euros de PGE déjà en place. Le CIRI étant également intervenu compte tenu de l’existence des TSDI, un appui essentiel à la réussite du plan de restructuration.

 

Laurent Cotret : Il est normal que les dirigeants ne soient pas préparés à ce type de dossier. L’univers est extrêmement technique. D’autant plus que s’y ajoutent des dimensions sociales et humaines : salariés, bailleurs, résidents… Chaque décision devait intégrer ces aspects. Lorsque la situation se tend, il faut savoir agir directement, rencontrer les interlocuteurs clés et utiliser sa connaissance du milieu. Dans le cas de Réside Études, j’ai rencontré personnellement et en physique les avocats des créanciers, ce qui a permis de recréer le dialogue, et d’instaurer un lien de confiance en apaisant les tensions. L’aspect humain a donc été déterminant dans la réussite de cette restructuration. La relation et le lien de confiance entre le dirigeant et son conseil juridique est essentiel. Lorsque le dirigeant et actionnaire a pleinement confiance dans ses conseils et sait qu’il reçoit le bon accompagnement, tout devient possible. Cet aspect humain n’est pas secondaire, il est fondamental.

Le cabinet August Debouzy est réputé pour son expertise en contentieux. Lors de cette restructuration, nous avons démontré notre capacité à mener des négociations complexes, à concevoir des plans consensuels et à structurer le montage en amont, transformant la procédure collective en véritable outil de rebond. Nous avons travaillé main dans la main avec Philippe Nicolet pour répondre à l’urgence de la situation. L’entreprise vit au rythme des crises successives et conjoncturelles, en l’occurrence, la pandémie mondiale du Covid-19.

 

Philippe Nicolet : J’ai été mobilisé à 120 % mais il est très difficile pour un dirigeant de traiter toutes les questions stratégiques, opérationnelles de manière optimale. Il a donc fallu réadapter l’organisation et le pilotage pour assurer le suivi et la cohérence des décisions. Dans ce type de crise, il est crucial d’être accompagné d’un conseil juridique solide pour anticiper, s’adapter aux changements et trouver des solutions qui préservent les relations avec les partenaires financiers.

 

Laurent Cotret : Dans ce dossier, toute l’organisation a été impactée : factures impayées, fournisseurs non réglés, et la nécessité de se coordonner étroitement avec les trois administrateurs judiciaires.

Pourquoi le recours aux classes de parties affectées (CPA) était-il indispensable ?

Laurent Cotret : Avec la taille et la structure du groupe, les CPA étaient incontournables et obligatoires. Elles remplacent l’ancien schéma depuis septembre 2021. Pour Réside Études, 7 sociétés étaient concernées par les CPA, tandis que d’autres continuaient sous l’ancien modèle. Il a fallu gérer ces deux systèmes en parallèle, ce qui complexifiait l’opération. J’avais quelques craintes car j’ai mené le dossier Orpea et le système des CPA à l’époque, n’était pas encore mûr et structuré. Aujourd’hui, la mécanique est équilibrée et efficace, elle fonctionne bien en pratique.