La notion d’entrée dans les lieux du preneur dans le régime du bail dérogatoire

Paru dans La Lettre des Juristes d’Affaires, N° 1321 du 16/10/2017
Par Michaël Lévy, associé et Alice Houdart, cabinet Hogan Lovells

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Un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2017 n° 15-28068 vient préciser la notion d’entrée dans les lieux du preneur énoncée à l’article L.145-5 du Code de commerce. Aux termes de cet article qui régit le régime du bail dérogatoire, trois conditions s’imposent pour conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux :

■ la volonté de conclure un bail non soumis au régime des baux commerciaux,
la conclusion du bail lors de l’entrée dans les lieux du preneur et
 une durée du bail ou de baux successifs qui ne soit pas supérieure à 3 ans.

Une interprétation littérale de la 2e condition induisait qu’un bail dérogatoire ne pouvait pas être conclu à titre de renouvellement d’un bail antérieur, sauf dans le cas d’un ou plusieurs baux dérogatoires successifs dans la limite de 3 ans.

Si cet article fait expressément référence à l’entrée dans les lieux du preneur, la jurisprudence n’a cependant pas fait une application stricte de cette condition. Il a ainsi été jugé que la convention peut être établie postérieurement à l’entrée en jouissance du locataire, notamment en cas d’aménagement préalable des locaux par ce dernier.

Malgré cette inflexion, jusqu’à présent, certains praticiens s’interdisaient de recourir au bail dérogatoire si les locaux faisaient déjà l’objet d’un bail commercial avec le même preneur au regard du risque de requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

L’arrêt 2 mars 2017 tend à remettre en cause cette interprétation du texte puisqu’il énonce que la date d’entrée en possession des locaux est la date d’entrée en possession du bail dérogatoire, peu importe si le preneur occupait précédemment les lieux en vertu d’un bail commercial.

En l’espèce, la société Deloitte était locataire d’un ensemble immobilier appartenant à la société Secoia en vertu d’un bail commercial renouvelé à partir du 1er février 2008 pour une 1re période ferme de 4 ans. Le locataire a signifié un congé à effet du 31 janvier 2012 et le 16 janvier 2012, les parties ont conclu un bail dérogatoire d’une durée de 11 mois à compter du 1er février 2012. Au terme du bail dérogatoire, le bailleur ayant refusé la restitution des clefs, le locataire l’a assigné afin d’obtenir sa condamnation à reprendre les lieux. Le bailleur a demandé la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Ce dernier se prévalait notamment des précédents jurisprudentiels sur la base desquels il concluait que la faculté pour les parties de convenir d’un bail dérogatoire dans la limite de 2 ans (3 ans depuis la loi Pinel) n’était autorisée par l’article L.145-5 que lors de l’entrée dans les lieux du preneur et que l’interprétation stricte attachée à cette dérogation, dont l’application est d’ordre public, interdisait qu’un bail dérogatoire succède à un bail commercial.

Ce n’est pas ce que conclut la Cour qui indique dans son attendu « qu’ayant relevé que la société Deloitte et associés avait mis fin au bail commercial en délivrant, le 28 juillet 2011, un congé pour le 31 janvier 2012 et que le bail avait pris fin à cette date, la Cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’entrée dans les lieux du preneur énoncée à l’article L.145-5 du code de commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d’un titre depuis expiré ».

La Cour de cassation juge ainsi que l’occupation des locaux antérieure à la conclusion du bail dérogatoire est sans incidence sur la condition d’entrée dans les lieux du preneur en vertu du bail dérogatoire dès lors que le bail antérieur avait valablement pris fin. Il semble donc qu’il ne soit plus nécessaire de tenir compte de l’occupation matérielle des locaux mais bien du titre juridique en vertu duquel le preneur a accès aux locaux.